Likwidacyjne Fakty i Mity - cz. 1

W prasie, telewizji czy też portalach internetowych często można spotkać informacje dotyczące likwidacji ogrodów działkowych w danej miejscowości. Bardzo często informacje te nie są w żaden sposób zweryfikowane, a służą jedynie przyciągnięciu uwagi. Wiadomo przecież jak dobrze sprzedają się informacje, które są dla nas ważne a na dodatek przedstawiane są w dość sensacyjny sposób.

Naszym zadaniem w artykułach dotyczących likwidacji jest przygotowanie Was do tego abyście mogli od razu i w pełni zweryfikować czy informacje jakie otrzymujecie to prawda, czy tylko odpowiednie naciąganie rzeczywistości (aby przyciągnąć uwagę). Dowiecie się także kiedy faktycznie może dojść do likwidacji ogrodu działkowego, jakie prawa mają wtedy działkowcy, a także gdzie zasięgać informacji o planowanych likwidacjach.

Czym jest likwidacja?

Likwidacja ogrodu działkowego w rzeczywistości jest wejściem na teren, „wyczyszczeniem” go z dotychczasowych nasadzeń, urządzeń i budynków i wykorzystanie go na inny cel. Pod kątem prawnym to odebranie praw do nieruchomości stowarzyszeniu prowadzącemu ogród działkowy jak i poszczególnym działkowcom. Likwidacja jest możliwa w określonych warunkach, a z racji tego, że jest to sytuacja wyjątkowa, warunki te są określone w odpowiednich przepisach. Podstawowa zasada jest taka, że jakakolwiek likwidacja ogrodu działkowego powinna przebiegać w oparciu o przepisy ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych z 13 grudnia 2013 r. Oczywiście od tej zasady również są wyjątki, ale je również omówimy.

Kto może przeprowadzić likwidację?

Procedurę likwidacji może wszcząć właściciel nieruchomości, na której znajduje się ogród. Jak już wspominaliśmy w innych artykułach – najczęściej ogrody leżą na nieruchomościach jednostek samorządu terytorialnego (głównie gmin, dużo rzadziej powiatów) lub Skarbu Państwa i korzystają z nieruchomości na podstawie prawa użytkowania lub użytkowania wieczystego. Tym samym to odpowiednie organy reprezentujące  dane jednostki będą uprawnione do prowadzenia likwidacji.

Może się zdarzyć, że likwidacja jest prowadzona przez inny organ – taka sytuacja zachodzi kiedy likwidacja jest związana np. z budową drogi publicznej na podstawie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (nazywaną najczęściej specustawą drogową)- dla dróg krajowych takie postępowanie likwidacyjne będzie prowadzić właściwy wojewoda.

Kiedy może dojść do likwidacji?

Wszyscy zdajemy sobie sprawę, że likwidacja ogrodu jest czymś naprawdę wyjątkowym. Wymaga zaangażowania różnych rzeczy, w tym naprawdę sporych środków finansowych (odszkodowania, koszty uprzątnięcia terenu i jego przygotowania do nowego celu, zapewnienia nieruchomości zamiennej, odtworzenia ogrodu).

Nawet właściciel nieruchomości nie może ot tak zdecydowac o likwidacji ogrodu. Muszą zaistnieć szczególne warunki, które uzasadniają likwidację. Wiele osób obawia się, że likwidacja to takie „widzimisię” organu władzy albo „przyjdzie deweloper i wykupi”. Prawda jest jednak taka, że do takich sytuacji zgodnie z prawem dochodzić nie może. Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych wprost przewiduje kiedy można teren ogrodu przeznaczyć na inny cel.

Podstawowe formy likwidacji

Możemy wyróżnić dwie podstawowe formy likwidacji: (1) przeznaczenie terenu ogrodu na cel publiczny oraz (2) niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku pierwszym tj. likwidacji na cel publiczny ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych odsyła nas do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że likwidacja w takim przypadku będzie prowadzona jak typowe wywłaszczenie z uwzględnieniem niektórych przepisów ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych.  

W pierwszej kolejności wyjaśnijmy sobie kiedy może dojść do takiej likwidacji. Podstawowym założeniem jest to, że musi zaistnieć jakiś ważny cel – cel publiczny, który uzasadnia potrzebę likwidacji. To czy dany cel jest publiczny musi wprost wynikać z przepisów ustaw. Podstawowym aktem w tej sferze jest ustawa o gospodarce nieruchomościami, która w art. 6 wymienia różne cele publiczne. Należą do nich między innymi:

• wydzielanie gruntów i budowa dróg  publicznych, rowerowych i wodnych;
• wydzielanie gruntów i budowa linii kolejowych, lotnisk, portów i przystani morskich;  
• budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, gazów, energii elektrycznej;
• budowa obiektów publicznych (urzędy, sądy, uczelnie, szkoły) itp.

Ustawa wymienia wiele takich celów, wskazując jednocześnie, że mogą istnieć inne cele publiczne określone innymi ustawami. Zatem jeśli ktoś twierdzi, że likwidacja ogrodu będzie odbywać się na cel publiczny – możemy to sprawdzić z odpowiednimi przepisami. Tym bardziej, że aby zrealizować cel publiczny należy wywłaszczyć ogród działkowy, a żeby to zrobić trzeba wydać decyzję wywłaszczeniową.  

Zgodnie z przepisami decyzja będzie określać podstawę prawną jej wydania, przejęty teren oraz osoby i organizacje, którym należy się odszkodowanie. W przypadku wywłaszczenia nieruchomości ogrodowych decyzja wywłaszczeniowa dodatkowo musi zawierać warunki „ogrodowe” w postaci: wskazania nieruchomości zamiennej, określenia sposobu i terminu odtworzenia ogrodu działkowego (nie późniejszego niż rok od daty kiedy decyzja stała się ostateczna), ustalenia odszkodowań dla działkowców oraz stowarzyszenia prowadzącego ogród (za składniki majątkowe niepodlegające odtworzeniu).

Druga forma likwidacji to niezgodność funkcjonowania ogrodu z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obejmującym nieruchomość, na której zlokalizowany jest ogród.

O miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz o tym jak sprawdzić plan pisaliśmy tutaj: https://polskiedzialki.pl/porada,24,dzialka-na-lata-jak-to-sprawdzic-cz-1

W przypadku kiedy teren ogrodu przeznaczony jest pod inny cel niż zieleń działkowa (najczęstsza forma oznaczenia  ogrodów działkowych), zieleń lub ogrody działkowe – właściciel nieruchomości może złożyć wniosek o likwidację ogrodu. W tym przypadku może dojść do likwidacji ogrodu np. ze względu na przeznaczenie terenu pod budownictwo mieszkaniowe. Jednakże zanim do likwidacji dojdzie, należy rozpatrzyć wszystkie jej warunki.

Wniosek właściciela kierowany jest do stowarzyszenia prowadzącego ogród i musi w sobie zawierać propozycję nieruchomości zamiennej oraz propozycję umowy, w której zawarte będą warunki odtworzenia ogrodu i wypłaty odszkodowań. Stowarzyszenie ogrodowe podpisuje taką umowę lub ją odrzuca, zgodnie z wolą działkowców. Ustawa przewiduje, że aby doszło do zawarcia umowy likwidacyjnej – zgodę na to musi wyrazić 2/3 działkowców z likwidowanego terenu. Jeżeli działkowcy zdecydują o odmowie – to właściciel może wystąpić do sądu o uznanie tej odmowy za bezzasadną. W takiej sytuacji to sąd zdecyduje i przyzna rację jednej ze stron.

Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych różnicuje jeszcze oba typy likwidacji na dwie sytuacje faktyczne: teren ogrodu działkowego jest zajmowany odpłatnie (zakupiony, powzięty w odpłatne użytkowanie wieczyste lub użytkowanie) lub teren ogrodu jest zajmowany przez ogród nieodpłatnie (powzięty w nieodpłatne użytkowanie wieczyste lub użytkowanie.

Kiedy ogród zajmuje teren nieodpłatnie – możliwe są obie formy likwidacji (czyli tak na cel publiczny i ze względu na niezgodność funkcjonowania ogrodu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego). W przypadku kiedy ogród zajmuje swój teren odpłatnie – możliwa jest jedynie likwidacja na cel publiczny.

Likwidacja w powyżej opisanych sytuacjach nie jest jednostronną formą odebrania terenu z majątkiem. W zamian likwidator musi zapewnić:

• nieruchomość, na której możliwe będzie odtworzenie ogrodu,
• odtworzenie i założenie ogrodu (zazwyczaj to co było likwidowane stanowi minimum odtworzenia, czyli jeśli likwidowany był ogród z domem działkowca, ogrodzeniami, linią energetyczną i wodociągiem – to powinno to zostać odtworzone na nowym terenie) ,
• wypłatę odszkodowania stowarzyszeniu prowadzącemu ogród za składniki, które zostały zlikwidowane a nie zostały odtworzone na nowym terenie,
• wypłatę odszkodowań dla działkowców – za składniki majątkowe (nasadzenia, urządzenia, altanę działkową), które posiadali na swoich działkach.

Ponadto należy także stosować zasady zawarte w ustawie:

• ustalenie odszkodowań następuje na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę, a koszty jego zatrudnienia ponosi podmiot przeprowadzający likwidację,
• podmiot przeprowadzający likwidację musi zrekompensować koszty i straty poniesione przez stowarzyszenie prowadzące ogród,
• likwidacja może być prowadzona poza sezonem, w okresie od 1 listopada do 31 marca, likwidacja w innych miesiącach jest dozwolona jedynie w wyjątkowych sytuacjach, a takich przypadkach działkowcom przysługuje dodatkowe odszkodowanie za utracone plony,
• w przypadku likwidacji ze względu na niezgodność działania ogrodu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - wydanie nieruchomości zajmowanej przez ogród następuje dopiero po spełnieniu warunków zamiennych (odszkodowania, zapewnienie nieruchomości zamiennej, odtworzenie),
• w przypadku likwidacji części ogrodu obejmującej nie więcej niż 10 % powierzchni i nie więcej niż 10 działek, za zgodą stowarzyszenia prowadzącego ten ogród, zamiast odtwarzania ogrodu – podmiot likwidujący może wypłacić pełne odszkodowania za majątek i prawa do nieruchomości (ogród) i działki (działkowiec),
• jeżeli w przypadku likwidacji części ogrodu, na terenie nielikwidowanym są wolne działki (czyli takie, co do których nie ma podpisanej żadnej umowy z działkowcami) w liczbie co najmniej równej działkom likwidowanym – nie jest wymagana zgoda stowarzyszenia prowadzącego ogród na wypłatę odszkodowań zamiast odtworzenia ogrodu.

Kilka słów na koniec...

Podsumujmy zatem dotychczasowe informacje. W przedstawionych przypadkach, które nazwaliśmy podstawowymi, likwidacje prowadzone są w oparciu o przepisy ustaw: o rodzinnych ogrodach działkowych oraz o gospodarce nieruchomościami. W każdym przypadku podmiot likwidujący musi zapewnić nieruchomość zamienną, odtworzyć ogród oraz wypłacić odszkodowania (wyjątkiem jest likwidacja części ogrodu gdzie w zamian za odtworzenie, można zapłacić za to odszkodowanie). To właśnie te obowiązki „słono” kosztują likwidatora. Likwidacja i przeniesienie ogrodu składającego się z 200 działek to koszt nawet kilku milionów złotych. Koszt tym większy im lepsza będzie infrastruktura likwidowanego ogrodu i im piękniejsze, bogatsze i zadbane poszczególne działki. 

W kolejnej części artkułu opiszemy inne tryby likwidacji...