Likwidacyjne Fakty i Mity - cz. 2

Opowiedzieliśmy już o podstawowych typach likwidacji wynikających wprost z ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych z 13 grudnia 2013 r. W przepisach tej ustawy znajdziemy jeszcze dwa dodatkowe tryby, które są bardzo szczególne i dotyczą jedynie pewnych ogrodów działkowych.

Likwidacje szczególne – roszczenie osoby trzeciej

Pierwszym trybem szczególnym jest wynikająca z art. 25 ustawy o rod likwidacja z realizacją roszczenia osoby trzeciej do nieruchomości, na której posadowiony jest ogród. Sytuacja taka może dotyczyć tych ogrodów, które zostały zorganizowane na gruntach odebranych poprzednim właścicielom w czasach PRL. Wtedy bowiem na mocy różnych ustaw lub dekretów dochodziło do nacjonalizacji majątków oraz ich odbierania od prywatnych właścicieli.

Dawni właściciele lub ich spadkobiercy mogą, zazwyczaj w trybie procesu sądowego, starać się o zwrot odebranych gruntów. W niektórych przypadkach do takich zwrotów dochodzi. Zgodnie z ustawą o rod, jeżeli Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego były wykazywane jako właściciel nieruchomości w momencie kiedy ogród się tworzył i otrzymywał prawo do gruntu – to w przypadku zwrotu nieruchomości – one będą musiały zadbać o odszkodowania. Odszkodowania dla działkowców i stowarzyszenia ogrodowego, za majątek posadowiony przez nich na nieruchomości, będzie ustalany i wypłacany na podstawie decyzji. W toku postępowania zmierzającego do wydania takiej decyzji, niezbędne będzie oszacowanie odszkodowań przez rzeczoznawcę zatrudnionego na koszt prowadzącego postępowanie.

W powyższym trybie likwidacji nie ma obowiązku zapewnienia nieruchomości zamiennej i odtworzenia ogrodu. Oznacza to, że stowarzyszenie ogrodowe nie otrzyma nowego terenu, na który mogłoby przenieść działkowców z likwidowanego ogrodu. Jeżeli stowarzyszenie prowadzi więcej niż jeden ogród to będzie szansa, aby przenieść działkowców do innego istniejącego ogrodu, który posiada wolne działki.  

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości

Drugi specjalny tryb likwidacji dotyczy sytuacji, kiedy ogród powstał na nieruchomości, która została wcześniej wywłaszczona pod konkretny cel. Takie sytuacje mogą mieć miejsce kiedy nieruchomość została odebrana właścicielowi ze względu na realizację ważnego przedsięwzięcia (np. budowy szkoły), do realizacji nie doszło, a podmiot na którego rzecz dokonano wywłaszczenia (Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego), postanowił wykorzystać nieruchomość na działanie ogrodu działkowego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje możliwość osobie wywłaszczonej żądać zwrotu takiej nieruchomości jeżeli została wykorzystana na inny cel niż ten, na który została wywłaszczona.

W tym przypadku działkowcom i stowarzyszeniu ogrodowemu również przysługuje odszkodowanie. Co więcej – ustawa przewiduje, że należy również spełnić warunki przekazania nieruchomości zamiennej oraz odtworzenia ogrodu. Wszystkie te warunki (odszkodowania, wskazanie nieruchomości zamiennej, termin odtworzenia ogrodu itp.) muszą być zawarte w decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

Zwracamy jeszcze uwagę na jedną rzecz. Otóż w art. 26 ust. 2 ustawy o rod mamy taki zapis: „Uprawnienie do odtworzenia oraz do odszkodowania nie przysługuje za nasadzenia, urządzenia i obiekty wykonane niezgodnie z prawem.” Zapis ten jest umiejscowiony w tekście dotyczącym likwidacji ze względu na zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Powoduje to sprzeczne opinie wśród radców prawnych. Część uważa, że skoro to zdanie występuje w tym miejscu – dotyczy jedynie tego konkretnego trybu likwidacji ogrodu. Druga część uważa, że jest to przepis stosujący się do wszystkich trybów likwidacji ogrodu.

Inne tryby likwidacji

W naszym porządku prawnym występują także inne ustawy, na podstawie których możliwa jest likwidacja ogrodu działkowego. Część z nich dotyczy realizacji szczególnych inwestycji i w związku z tym nazywana jest „specustawami”. Przyjrzyjmy się im nieco:

Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. specustawa drogowa) - zgodnie z jej przepisami, w przypadku obejmowania terenów rodzinnych ogrodów działkowych, nie stosuje się przepisów o likwidacji, które zawarte są w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych. Zawiera w sobie jednak inne przepisy (art. 18 ust. 1g specustawy), które precyzują, że w przypadku likwidacji ogrodu, podmiot przejmujący nieruchomość musi:

1. wypłacić działkowcom odszkodowania za ich majątek posadowiony na działkach,
2. wypłacić odszkodowanie stowarzyszeniu prowadzącemu ogród – za majątek stanowiący budowle i budynki służące do użytku ogólnego,  
3. zapewnić nieruchomości zamienne na cel odtworzenia ogrodu działkowego.

Na gruncie tej ustawy nie ma obowiązku odtworzenia ogrodu. Tym samym to stowarzyszenie ogrodowe będzie mogło same odtworzyć ogród na uzyskanym gruncie zamiennym. Może być to o tyle trudne, że odszkodowania otrzymane za zlikwidowane budynki i budowle, mogą być niższe niż oczekiwana zapłata wykonawców odtworzenia ogrodu.

Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych  (tzw. specustawa powodziowa) – zgodnie z jej przepisami, w przypadku obejmowania terenów rodzinnych ogrodów działkowych, nie stosuje się przepisów o likwidacji, które zawarte są w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych. Tak samo jak specustawa drogowa zawiera w sobie jednak inne przepisy (art. 21 ust. 10 specustawy), które precyzują, że w przypadku likwidacji ogrodu, podmiot przejmujący nieruchomość musi:

1. wypłacić działkowcom odszkodowania za ich majątek posadowiony na działkach,
2. wypłacić odszkodowanie stowarzyszeniu prowadzącemu ogród – za majątek stanowiący budowle i budynki służące do użytku ogólnego,  
3. zapewnić nieruchomości zamienne na cel odtworzenia ogrodu działkowego.

Tak samo jak w przypadku specustawy drogowej, tak i tu nie ma obowiązku odtworzenia ogrodu.

Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (zawiera w sobie rozdział, który często jest nazywany „spec”) – zgodnie z jej przepisami, w przypadku gdy linia kolejowa ma przebiegać przez terenów rodzinnych ogrodów działkowych nie stosuje się przepisów o likwidacji, które zawarte są w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych. Natomiast podobnie jak w powyżej opisanych ustawach wymagane jest wypłacenie odszkodowań (art. 9yd ustawy). Ustawa ta nie przewiduje jednak obowiązku zapewnienia nieruchomości zamiennej w zamian za zlikwidowaną nieruchomość.

Ustawa z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (tzw. specustawa przesyłowa) – nie zawiera w sobie żadnych odniesień do ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Tym samym, jeżeli inwestycja przesyłowa dotknie terenu ogrodu – likwidacja będzie prowadzona zgodnie z przepisami ogólnymi, a więc jedynym obowiązkiem likwidatora będzie wypłacenie odszkodowań.

Oczywiście specustaw jest dużo więcej, jednak wskazaliśmy na te, które najczęsciej mogą wpływać na ogrody działkowe.

Teren niezagospodarowany lub zagospodarowany niewłaściwie

Wspomnieliśmy już, że ogrody najczęściej swoje nieruchomości zajmują na podstawie prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego – użytkowania. Jeżeli teren ogrodu działkowego popada w zapomnienie, zaczyna niszczeć, a coraz większa jego połać jest po prostu nieużytkowana – właściciel nieruchomości może wystąpić o zwrot takiej ogrodowej nieruchomości, na gruncie przepisów kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Może się też zdarzyć, że grunt ogrodu jest wykorzystywany niezgodnie z przeznaczeniem. Możemy sobie wyobrazić, że w przypadku gdy działkowcy danego ogrodu masowo na nim zamieszkują (przypomnijmy: zamieszkiwanie na terenie rod jest zakazane) – właściciel nieruchomości może wystąpić o jej zwrot ze względu na wykorzystywanie jej niezgodnie z celem na jaki została działkowcom oddana. O tym mówi np. art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie. Takie żądanie właściciela zapewne nie spotka się ze zrozumieniem działkowców i ogrodu działkowego i będzie przedmiotem postępowania sądowego. Powyżej opisana sytuacja jest naprawdę wyjątkową, chociaż z naszych informacji wynika, że w Polsce takie przypadki się zdarzyły.

Kilka słów na zakończenie

Każda likwidacja jest czymś dolegliwym, czymś co budzi i będzie budzić ogromne emocje. Często bowiem działkowcom  odbierane są działki, na których pracowali wiele lat. Takich wartości nie da się przeliczyć na żadne pieniądze, żadne odszkodowanie tego nie zrekompensuje. Dlatego tak po stronie podmiotu dokonującego likwidacji jak i po stronie władz ogrodowych – ważne jest odpowiednie podejście do działkowców i przekazywane jasnych i czytelnych informacji.

Często nie da się ustrzec przed likwidacją w momencie kiedy zapadnie o niej decyzja. Można jednak samemu poszukiwać i uzyskiwać informacje, które nam odpowiedzą na pytanie czy likwidacja będzie problemem nas dotyczącym. O części tych informacji pisaliśmy tutaj: Działka na lata? Jak to sprawdzić?

Ponadto każdy z działkowców może zwrócić się z takim pytaniem do właściwego urzędu gminy (miasta) i/lub do swoich władz ogrodowych. Nie należy bać się takich pytań, nie ma nic złego w tym, że chcemy wiedzieć jaka jest przyszłość naszego terenu.